Dois-je l'équité dans une maison de contrat de la terre?

Land Contracts provisionnels

• Contrats fonciers provisionnels peuvent être arrangements lucratifs pour les acheteurs et les vendeurs, mais seulement si les deux parties sont bien versés en termes de deal. À son niveau le plus élémentaire, il est une forme de financement de vendeur. L'acheteur achète la maison, offre un petit acompte au vendeur, généralement de 1 à 10 pour cent, et commence paiements hypothécaires rendant directement au vendeur, y compris les intérêts, à la place d'une banque. L'acheteur paie aussi les impôts fonciers et les assurances, et est responsable de l'entretien de la maison. Contrats durent généralement entre 5 et 10 ans, après quoi l'acheteur refinance avec un prêteur traditionnel et le vendeur est payé au complet. Ce qui distingue un accord de contrat de terre d'une vente de la maison traditionnelle est que le vendeur conserve l'acte à la maison en garantie. L'acheteur gagne le titre équitable grâce à l'acompte ainsi que ses paiements mensuels. Offres sont enregistrées avec la ville ou la ville comme une vente.

Titre équitable versus actions

• 
  
  
  
  

  "Title équitable" est pas le même que "l'équité", cependant. L'équité est tout simplement la différence entre un prêt et la valeur de la propriété. Par exemple, un propriétaire qui possède une maison d'une valeur de 200.000 $ et a une hypothèque de 150 000 $ a 50 000 $ des capitaux propres. Titre en equity est différent - tel que défini par RealTown.com, il est «le droit équitable à obtenir la propriété absolue d'une propriété lorsque le titre juridique est tenue à un autre nom." Au moment du paiement intégral du prix du contrat, le vendeur, connu comme le "fournisseur", transfère le titre complet à l'acheteur, connu comme le "Vendée". Le Vendée récolte le bénéfice, mais aussi le risque, de tout changement de la valeur de la propriété pendant la durée du contrat.

Pourquoi ils sont utilisés

• Contrat pour les arrangements de l'acte sont plus fréquents dans les environnements de prêt difficiles, comme en 2011. Crédit et les besoins financiers ont éliminé de nombreux acheteurs potentiels de la véritable marketing immobilier cependant, les contrats fonciers permettent à ces acheteurs à devenir propriétaires. Depuis l'approbation de la banque ne sont pas tenus, les transactions sont consommés plus rapidement et avec moins de paperasse. Les frais de clôture sont inférieurs ainsi. Les vendeurs peuvent gagner un prix de vente supérieur, un atout majeur, surtout si la propriété a prouvé difficile à vendre. Ils sont également libérés des tracas de maintien de la propriété et de payer des impôts. Les deux parties peuvent tirer d'importants avantages fiscaux. Les acheteurs peuvent déduire les dépenses fiscales et les intérêts hypothécaires, alors que les vendeurs peuvent être en mesure d'étaler les gains en capital au cours de la période de la durée du prêt.

Avantages et désavantages

• Les acheteurs doivent effectuer des paiements à temps, sinon ils risquent de perdre la totalité de leurs paiements dans le cas des ventes décide d'exclure, souvent appelés "déchéance" dans les arrangements contractuels des terres. Aussi, si le vendeur encombre la maison avec un nouveau prêt ou devient contrevenante dans sa propre hypothèque, l'acheteur pourrait non seulement être expulsé mais serait propriétaire d'un contrat sans valeur. Parce que les contrats fonciers ne sont pas généralement offrent des paiements de gros bas, les vendeurs doivent affleurer. En outre, si les valeurs par défaut de l'acheteur, puis la procédure de confiscation pourrait prendre des mois et être coûteux. Les deux parties doivent être prêts à payer un bon avocat ainsi que d'une inspection approfondie et l'évaluation. Divulgations d'histoire financiers et de crédit sont utiles, aussi.