Contractuelle terrestre vs contrat d'achat d'hypothèques

Dans un contrat de prêt hypothécaire du prix d'achat, le vendeur est payé en titre complet et les transferts à la propriété à la date de clôture. Le titre est transféré à l'acheteur - bien que dans certains Etats, le prêteur est donné la possession matérielle du titre de propriété - et le prêteur détient une hypothèque sur la propriété. En vertu d'un contrat de terre, le vendeur conserve le titre de propriété du bien, avec la possession du titre de propriété, jusqu'à ce que l'acheteur paie le dernier versement.

La plupart des prêteurs hypothécaires sont les banques, et les banques utilisent des termes hypothécaires standardisés par rapport à des questions telles que les acomptes, les acomptes provisionnels et les taux d'intérêt. Le meilleur crédit de l'acheteur, les plus favorables ces termes sera. Les acheteurs qui utilisent contrats fonciers sont souvent incapables d'obtenir du crédit commercial, et beaucoup ne peuvent pas se permettre un acompte. Depuis le vendeur qui finance l'achat est généralement pas un établissement de crédit, les termes d'un contrat de terre peuvent être beaucoup plus souple que les termes d'un accord de prêt hypothécaire.

Si un acheteur avec un prix d'achat hypothèque sur ses valeurs par défaut de propriété sur le remboursement, le prêteur peut vendre aux enchères la propriété pour satisfaire la dette hypothécaire. Si le produit de la vente est supérieur au montant de la dette et le coût de la vente aux enchères, l'excédent est retourné à l'acheteur. Ce montant peut être substantiel en cas de défaillance de l'acheteur après de nombreuses années de versements échelonnés et a donc accumulé beaucoup d'équité dans la maison. Quand un acheteur en vertu d'un contrat de terres par défaut, l'acheteur n'a pas l'équité dans la maison et ne peut pas recouvrer les versements qu'il a payé.

Quand un acheteur avec des défauts de paiement, le prêteur doit instituer des procédures de forclusion avant d'expulser l'acheteur. Même après que la propriété est vendue aux enchères, de nombreux États permettent à l'acheteur un «droit de rachat" - une période de temps, généralement entre un et trois ans, pour récupérer la propriété en payant le nouveau propriétaire d'une certaine somme d'argent indiquée par loi de l'État . Si un acheteur en vertu d'un contrat de terres par défaut, le vendeur cherche simplement une ordonnance de la cour d'expulsion et a responsables locaux expulser physiquement l'acheteur si il refuse de quitter volontairement. L'acheteur n'a pas le droit de rachat, car il n'a jamais possédé la propriété.