Si votre seule association avec l'état de l'Indiana est de regarder le football Notre Dame ou se souvenir d'un sourire 6 ans Ron Howard chanter les louanges de Gary, Indiana, dans «The Music Man," vous ne pouvez pas être conscient que l'Indiana a subi un des plus hauts taux de saisies dans le pays au début de la crise des saisies en 2006, selon une étude de 2007, "My Old Indiana Accueil: A Study of Rising Foreclosure Tarifs" de l'Université de Southern Indiana. Tant le processus d'éviction et les droits des locataires associés dans le Hoosier State sont énoncés dans la législation fédérale et de l'Etat.
Processus forclusion
Saisies aux États-Unis sont soit judiciaire (au tribunal) ou non judiciaire (administratif). Dans l'Indiana, les saisies sont judiciaire. Depuis 2011, les prêteurs exclure ont dû envoyer un avis aux emprunteurs défaillants au moins 30 jours avant le dépôt d'une action en justice forclusion. Ils initient l'action en forclusion en intentant un procès et d'enregistrer ce qui est connu comme un "litispendance", ou avis d'attente procès. Les parties nommées ont le droit de demander une conférence de règlement à poursuivre une alternative à la forclusion, comme une modification de prêt. Le tribunal délivre finalement un jugement pour ou contre la forclusion, et, si l'ancien, ordonne la vente de la propriété.
Participation locataire en procès
Prêteurs exclure dans l'Indiana peuvent comprennent à la fois le propriétaire et les locataires dans la forclusion, car un contrat de location est en fait un intérêt dans la propriété. Le but d'un prêteur y compris un locataire dans l'action est de mettre fin aux droits de ce locataire associés à la propriété - qui est, pour mettre fin à son bail. Cependant, la plupart des prêteurs déposent seulement contre l'emprunteur, en particulier depuis une loi fédéral de 2009 interdisant les prêteurs de mettre fin à des baux après la forclusion est entré en vigueur.
Protéger les locataires à forclusion
Les Protecting Tenants Loi fédérale sur forclusion de 2009 exige que les prêteurs et les acheteurs de forclusion pour honorer les baux résidentiels existants après la forclusion. La seule exception à cette exigence est quand une propriété de forclusion est acheté par une personne qui a l'intention d'occuper le logement locatif lui-même. A la fin d'un bail ou pour les locataires sans bail, les prêteurs exclure et tous les autres nouveaux propriétaires, y compris ceux qui ont l'intention d'occuper l'unité, doivent fournir aux locataires avec un préavis de 90 jours avant l'ouverture d'une poursuite de l'expulsion.
Expulsion Post-forclusion
Un prêteur exclure ou d'autre acheteur de forclusion a le droit dans l'Indiana de résilier la location après la forclusion sans juste cause - qui est, sans raison liée à bail comme le défaut de payer le loyer. Après l'avis de 90 jours exigé par la loi fédérale, un propriétaire poursuit une expulsion dans l'Indiana en déposant un procès d'expulsion, appelé detainer illégale, au tribunal. Le locataire est accordée une audience. Si elle est approuvée, l'expulsion est effectuée par le shérif du comté qui publie d'abord la propriété et puis supprime la force des occupants restants.