Nevada lois de forclusion pour la juste valeur marchande

Processus forclusion

• Le Nevada est un état de forclusion non judiciaire. Cela signifie que si votre document hypothécaire permet - et le plus faire dans le Nevada - le prêteur peut exclure sur votre propriété sans vous prendre au tribunal de première. Dans les Etats de forclusion judiciaires, le prêteur doit d'abord vous poursuivre et obtenir un jugement contre vous avant de pouvoir vendre votre maison. Cela a un grand effet sur le calendrier - les saisies se produisent beaucoup plus rapidement quand ils ne sont pas embourbés dans le système judiciaire.

Arrêts de carence

• 
  
  
  
  

  Lorsque le prêteur vend votre propriété après la forclusion, il sera probablement pour un montant proche de ce que le marché peut supporter à cette époque. Si le solde de votre prêt est 275 000 $, et la propriété se vend à 250 000 $, vous devez plus de 250.000 $ parce que le prêteur récupère ce montant de la vente. Le solde de 25.000 $ sur votre prêt hypothécaire est encore en suspens, cependant, et la loi du Nevada permet à certains prêteurs de vous poursuivre pour cette différence si elles déposer plainte dans les six mois de la forclusion. Le prêteur ne peut pas être une institution financière, comme une banque, et la propriété ne peut pas être votre résidence principale. Vous devez avoir suivi le prêt hypothécaire après le 1er Octobre 2009, et elle doit être un prêt du prix d'achat que vous ne l'avez pas refinancée. Si votre prêt hypothécaire répond à toutes ces qualifications, vous êtes en sécurité à partir d'un jugement carence, mais autrement, le tribunal peut accorder au prêteur un jugement contre vous pour le montant du manque à gagner. Si le prêteur obtient un jugement carence contre vous, il peut être utilisé pour garnir vos salaires et comptes bancaires ou placer des privilèges contre d'autres biens que vous possédez.

Juste valeur marchande vs prix de vente

• Nevada loi limite le montant d'une carence de forclusion à la différence entre le solde de votre prêt hypothécaire et la juste valeur marchande de la propriété, ou la différence entre le solde du prêt hypothécaire et le prix de vente, selon le moins élevé. Par exemple, si vous devez 275 000 $ et la juste valeur marchande de la maison est de 260.000 $, mais il ne vend que pour 250.000 $, le jugement contre vous serait limitée à 15 000 $.

Règles Nevada pour les poursuites de carence

• Si vous sentez que votre maison a été vendue à une forclusion pour moins que sa valeur de marché, il est à vous pour établir cette. Si votre prêteur vous poursuit pour un jugement carence, le tribunal fixera la question à une audience. Vous avez jusqu'à 10 jours avant la date de l'audience pour demander une évaluation professionnelle dans le cadre de la poursuite. Lors de l'audience, le juge examinera les résultats de l'évaluation et de la documentation à partir de la vente de forclusion et de rendre une décision sur ce montant est applicable et exactement combien le déficit est.

2011 Législation

• Nevada a adopté une loi en 2011 pour faire face à des situations où le prêteur initial vend la note à quelqu'un d'autre, comme un collecteur de la dette. Avant cette révision de la loi, l'acheteur de la note d'hypothèque a été en mesure de demander un jugement carence contre le débiteur en utilisant le montant total de la dette initiale. Cela est généralement plus que ce que l'acheteur de la note effectivement payé pour ça, donc la loi limite désormais jugements de carence à ce que l'acheteur de la note accordée pour l'hypothèque. Si votre prêteur initial vend votre 275 000 $ 260 000 $ pour les prêts, et si votre propriété évalue pour 260 000 $, il n'y a aucun jugement carence.

Saisies judiciaires

• Le projet de loi 2011 traite également de la date de l'évaluation dans les poursuites judiciaires de forclusion, où le prêteur ne peut pas exclure sur votre propriété sans d'abord obtenir une ordonnance du tribunal. Ce ne sont pas la norme dans le Nevada, bien qu'ils ne se produisent à l'occasion. Si votre prêt hypothécaire exige que le prêteur passer par le processus de forclusion judiciaire, la juste valeur marchande de votre propriété est définie à partir de la date du procès est intenté, pas le moment de la vente.