Trois méthodes d'évaluation immobilière comprennent la comparaison des ventes, approche par les coûts et la méthode du revenu. Même si un évaluateur peut utiliser un ou plusieurs de ces méthodes lors de l'appréciation de l'immobilier commercial, comme un chèque et l'équilibre, la méthode du revenu est conçu pour l'immobilier commercial.
Commercial Versus affaires
L'immobilier commercial est la propriété de production de revenus, tels les immeubles d'habitation, des espaces de bureaux, les centres commerciaux ou les théâtres. Une entreprise à vendre, comme un service de l'aménagement paysager ou l'immobilier d'entreprise, ne sont pas nécessairement dans le royaume d'un agent immobilier commercial d'expertise, que la revente de l'entreprise est sa spécialité. L'immobilier commercial se concentre sur les biens immobiliers qui produit un revenu.
Méthodes d'évaluation
La méthode de comparaison des ventes, communément utilisée lors de l'évaluation des propriétés résidentielles, consiste à utiliser des chiffres récents du prix de vente de propriétés comparables dans la région afin de déterminer une valeur estimée. La méthode du coût est adapté pour les propriétés inhabituelles, où il n'y a pas de comparaison disponibles. Il consiste à déterminer la valeur du coût du terrain et le remplacement du améliorations, moins la dépréciation. L'amortissement est la perte de valeur due à une variété de raisons, normalement classés comme détérioration physique, de l'obsolescence fonctionnelle ou l'obsolescence externe. Les bases de l'approche des ventes valeur à la hausse récente des prix de ventes d'comparables, tandis que la valeur des bases de l'approche du coût sur la valeur des terres comparables et les coûts de remplacement.
Méthode de revenu
La valeur des bases de la méthode sur les revenus futurs potentiels. Le processus consiste à appliquer un taux de capitalisation à une estimation de bénéfice net d'exploitation annuel de la propriété. Le revenu annuel net d'exploitation est le revenu brut annuel projeté, déduction faite d'une provision pour pertes et charges d'exploitation. Les paiements hypothécaires et les intérêts ne sont pas les dépenses d'exploitation lors des calculs dans la méthode d'évaluation du revenu, car ils sont considérés comme un service de la dette. Pour rappeler le processus impliqué dans la méthode d'évaluation du revenu, les auteurs de "Modern pratique Immobilier" suggèrent rappelant le sigle donné, ce qui signifie le revenu brut (moins) inoccupation (et louer des pertes), (moins exploitation) Dépenses (égal) net (résultat d'exploitation).
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est le taux de retour de l'investisseur sur son investissement initial. Un investisseur à la recherche pour les biens commerciaux est généralement plus préoccupés par le taux de rendement plutôt que le prix de la vignette. Pour comprendre les taux de capitalisation, envisager une propriété commerciale qui génère 30 000 $ de revenu par année. Si elle vend pour 300.000 $, son taux de capitalisation est de 10 pour cent. Cela signifie qu'il faudra à l'investisseur 10 ans pour récupérer son investissement initial. Si le taux de capitalisation est de 12 pour cent, il faut l'investisseur plus de récupérer son investissement, alors qu'un taux de 8 pour cent de bouchon est un retour plus rapide que les 10 pour cent.