Le taux de rendement de la dette

Loan-to-Value Ratio

• Dans le passé, les prêteurs calculé le montant qu'ils étaient prêts à prêter comme un pourcentage de la valeur de la propriété. Avant 2000, le ratio habituel de prêt-à-valeur était de 70 pour cent, de sorte qu'une propriété évaluée à 1 million $ pourrait attirer un prêt de jusqu'à 700 000 $. Pendant la période de 2003 à 2007, la concurrence des investisseurs obligataires en quête de bons investissements immobiliers commerciaux a poussé le ratio prêt-valeur aussi élevée que 82 pour cent, et les prix de l'immobilier ont augmenté de manière significative. Lorsque la valeur de la propriété a commencé à tomber, les emprunteurs devaient plus que leurs propriétés valaient, une situation connue sous le nom des fonds propres négatifs.

Bénéfice d'exploitation net

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  Le revenu net d'exploitation d'une propriété commerciale est le revenu brut tiré de la propriété chacune des charges d'exploitation de moins de ans. Les revenus bruts comprennent tous les revenus de la propriété, comme le revenu de location, les frais de stationnement et les recettes provenant de distributeurs automatiques. Les charges d'exploitation ne comprennent pas les dépenses en capital ou d'intérêt sur l'achat de la propriété, mais ne couvrent des éléments tels que l'assurance, les réparations, l'entretien et les services publics. Le bénéfice d'exploitation net d'une propriété est l'équivalent des bénéfices nets d'une entreprise et est un facteur important dans les ratios d'investissement clés.

Ratio de couverture du service de la dette

• Les mesures de ratio de couverture de service de la dette de la mesure dans laquelle les revenus de la propriété couvre ses frais d'exploitation et les paiements hypothécaires. Pour le calculer, il faut diviser le revenu net d'exploitation par le total des paiements hypothécaires pour l'année. Un résultat de 1 est le seuil de rentabilité, et la plupart des prêteurs demandent pour un ratio de couverture de la dette minimum de 1.1 pour les prêts commerciaux et aussi haut que 1.3. Dans la pratique, cela signifie que si les coûts hypothécaires d'une propriété au total 300 000 $ par année, la NOI doit être d'au moins $ 330 000 et de préférence $ 390,000.

Ratio de rendement de la dette

• Ratio dette de rendement et ratio de couverture du service de la dette sont devenus des facteurs les plus importants prêteurs hypothécaires commerciaux considèrent avant de décider d'investir dans une propriété. Le taux de rendement de la dette montre la NOI comme un pourcentage du montant total du prêt, donc un prêt de 10 millions $ et un bénéfice d'exploitation net de 1 million $ produit un rapport de rendement de la dette de 10 millions divisés par 1 million, ou 10 pour cent. Plus le ratio de rendement de la dette, plus attrayant l'investissement pour le prêteur. La plupart des fournisseurs de prêts hypothécaires mis un ratio minimum de rendement de la dette de 10 pour cent, mais certains insistent sur 11 ou 12 pour cent dans un marché volatil.