Valeur de l'investissement par rapport à la valeur du marché

Taux Cap

• La valeur de sortie d'un achat au comptant est déterminée par la capitalisation, ou taux de capitalisation - la vitesse à laquelle la valeur d'achat produit bénéfice d'exploitation net (NOI). Le bénéfice d'exploitation net est le taux de capitalisation d'exploitation annuel brut autres dépenses liées à des recettes moins est la NOI annuel divisé par le prix d'achat, généralement exprimée en pourcentage. Un taux de capitalisation élevé (du bénéfice par prix) signifie une valeur faible et un taux de capitalisation faible signifie une valeur élevée. Vendeurs veulent un taux de capitalisation faible pour payer plus. Les acheteurs veulent un taux de capitalisation élevé afin de payer moins.

Plafonner les taux, le retour sur investissement et prix de vente

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  Avec des taux de capitalisation, la valeur de marché (ou prix de vente) et la valeur des bénéfices sont les deux faces de la même coïncidé le premier est basé sur celui-ci. Les taux de capitalisation, toutefois, ne comprennent pas le gain de l'appréciation attendue (ou de la perte d'amortissement). Le retour sur investissement (ROI) calcule cela. Le retour sur investissement est le rapport de tout type de gain pour le montant investi. Personnes payer plus pour des investissements qui devraient apprécier que pour ceux qui ne sont pas, de sorte que la valeur de retour sur investissement d'un achat au comptant et le prix de vente sont toujours deux côtés de la même médaille.

Finances Vs. Achat

• La valeur d'investissement d'un achat financé est pas lié au prix de vente, mais le montant investi. Pour comparer un achat financé à la vitesse d'un achat au comptant bouchon, d'abord soustraire les frais de financement de la NOI. Vous devriez en charges à la fois le principal et les parties d'intérêt du remboursement du prêt, parce que les deux réduire votre flux de trésorerie, mais les principaux paiements sont ajoutés à votre augmentation des fonds propres. Vous pouvez utiliser une calculatrice financière pour calculer le taux de rendement par période gagner (jusqu'à une date future) en énumérant la valeur des capitaux propres finale en vertu de la valeur future et les revenus périodiques au titre de paiements. La valeur des capitaux propres finale après que le prêt est remboursé (pour notre but) est le prix de vente. Comparez cela avec le taux de capitalisation équivalente. Pour comparer ROI, il suffit d'ajouter d'autres gains ou pertes dans le mélange.

Calcul des taux

• Il ya une différence fondamentale entre le calcul du taux des augmentations de capital (moins de valeur future) et le bénéfice (de moins de paiements) retour. Le premier, parce qu'il reste en place, est calculé (avec un taux inférieur) sur la base de compoundage, tandis que le second, parce qu'il encaisse, est calculé (avec un taux plus élevé) sans aggraver. Lorsque ces deux rendements sont réunis, le calcul est basé sur une combinaison des deux. En outre, le taux de flux de trésorerie et rendement des capitaux propres ne réplique pas le taux variable réelle d'augmentation que vous avez (avec un taux d'intérêt constant du prêt), mais le transforme en ce que serait un taux d'accroissement constant.

Financement

• Lorsque vous financez un achat, vous obtenez toujours son pouvoir d'achat complète. Au début, vous êtes en avance sur le jeu parce que vous avez investi moins. Mais vous avez à rembourser le prêt avec intérêt. Haute capitalisation (plus de bénéfices pour le prix) et des taux d'intérêt bas signifient qu'il vaut mieux financer. Les taux de capitalisation et de faibles taux d'intérêt élevés signifient qu'il vaut mieux acheter. Les deux équilibre quelque part au milieu.