Dans le bon vieux temps, lorsque les prix de l'immobilier toujours semblé à monter, il y avait des gens qui signe sur le titre à un acheteur, mais rester dans le prêt, avec un sourire sur leur visage et de l'argent à la banque. Si quelque chose allait mal, ils ont pensé, le nouveau propriétaire pourrait toujours refinancer ou de vendre la propriété et de rembourser le prêt. Ils sont probablement pas plus souriants. Vous pouvez acte de votre maison à quelqu'un et rester sur le prêt, mais il ya beaucoup de raisons pour lesquelles vous ne voulez vraiment pas à le faire.
Assumable Versus raison-sur-Vente
Avant les années 1980, de nombreux prêts hypothécaires résidentiels étaient «assumable." Cela signifie que quelqu'un qui a acheté la propriété pourrait prendre en charge l'hypothèque, avec la permission du prêteur. Depuis ce temps, toutefois, la plupart des prêteurs ont inclus des clauses "due-sur-vente» dans leurs prêts. Cela signifie que le prêt devient entièrement raison quand vous vendez la propriété. Les investisseurs ont été connus pour acheter et vendre des propriétés avec des clauses de due-sur-vente sans rembourser le prêt à accélérer les ventes et faire la vente plus attrayante avec des prêts à faible intérêt déjà en place. Ils misé sur les banques de ne pas savoir à propos de la vente.
Ramifications
Ce qui a fonctionné dans les jours grisants du boom de l'immobilier peut ne pas fonctionner aussi bien dans un buste de logement. Pour commencer, après les nombreux prêteurs buste sont sortis de l'entreprise et les prêts ont changé de mains fréquemment. Quand un prêt change de mains, le nouveau propriétaire vérifie généralement le titre. Si elle voit un nom qui ne figure pas sur le prêt, il peut très bien invoquer la raison sur la clause de vente. Deuxièmement, en raison de la baisse des valeurs immobilières et des normes plus élevées dans la souscription hypothécaire, si vous recevez une lettre de demande d'une banque, vous pourriez ne pas être en mesure d'obtenir un prêt avec un autre prêteur. Troisièmement, si vous essayez de vendre la propriété, vous trouverez peut-être ne se vendra pas pour rien dans le voisinage de la solde du prêt hypothécaire. Cela laisse la propriété à une menace distincte de la forclusion, à la fois avec le nouveau propriétaire et emprunteur vieux nommé dans l'action.
Garn-St. Exceptions Germain
Le Garn-St. Germain Loi sur les établissements de dépôt de 1982, mieux connu depuis la récession post-2006, comme la loi qui a ouvert la porte à des prêts hypothécaires à risque, a codifié le droit des établissements de crédit d'appliquer les clauses de due-sur-vente et prévu pour un certain nombre d'exceptions à ce droit . Parmi eux se trouve le transfert de propriété ordonnée dans un règlement de divorce, un transfert dans une fiducie dans laquelle l'emprunteur est le bénéficiaire et le transfert au conjoint ou des enfants après la mort. Dans toutes ces circonstances, les prêteurs sont autorisés à appliquer la clause de due-sur-vente.
Alternatives
Il est difficile d'acheter une propriété lorsque les normes de prêt sont strictes. Un vendeur motivé pourrait être amené à payer le privilège et offre le financement de vendeur existant au lieu de transférer le titre et de rester sur le prêt, surtout si il comprend qu'il risque de se mélanger dans une forclusion dans le dernier scénario. Une autre alternative est de l'argent dur - prêts hypothécaires offerts par des investisseurs privés. Les taux d'intérêt sur ces prêts hypothécaires sont souvent plus élevés que ceux d'une banque réglementée et des acomptes doivent être substantiels, mais les normes de qualification peuvent être assouplies.