Une vente à découvert applique lorsque le prix de liste d'une maison est inférieure à sa solde impayé du prêt. Les ventes à découvert en général prendre plus de temps et sont plus risqués que les ventes de biens immobiliers classiques
, mais aussi avoir de grands avantages potentiels pour toutes les parties concernées. Le vendeur évite la forclusion, l'acheteur peut obtenir la propriété à un prix réduit et le prêteur récupère une partie de l'encours du prêt.
Les parties
Les parties concernées sont l'acheteur, le vendeur et un ou plusieurs prêteurs hypothécaires. Dans une situation de prêteur multiples, le prêteur qui a approuvé l'hypothèque initiale est le titulaire du privilège primaire et tous les autres sont secondaires. Cela est important, car une hiérarchie de titulaire de privilège peut affecter le calendrier d'approbation.
La situation
Alors que la vente à découvert commence toujours par une demande d'un propriétaire qui sent qu'il ne peut plus se permettre de faire les paiements hypothécaires mensuels, le prêteur décide finalement d'approuver ou non la demande, ou de commencer ou de poursuivre des démarches de forclusion. Dans une situation de prêteur multiples, tout prêteur peut arrêter l'ensemble du processus.
Avant de prendre une décision, les prêteurs examinent facteurs comme:
- La
la situation financière de propriétaire. - Si l'assurance hypothécaire privée couvrirait
assez de la solde dans une forclusion. - Que la propriété
titre est libre de privilèges supplémentaires qui pourraient compliquer
transfert de propriété.
Le processus
Même si un contrat d'achat signé est un point de départ, une vente à découvert ne peut procéder lorsque tous les titulaires de privilège d'accord pour aller de l'avant. Les négociations et les retards sont fréquents dans les situations de vente à découvert, et selon la National Association of Realtors, seulement deux sur cinq offres jamais aller au-delà de la phase d'approbation. NAR dit que le processus peut prendre jusqu'à ou plus de quatre mois, en fonction de l'offre et sur la façon dont de nombreux prêteurs sont impliqués.
Avantages et désavantages
Pour le vendeur, sortir du prêt avec un pointage de crédit encore un peu intacte est un atout majeur. Bien qu'un vente à découvert affecte crédit, l'impact est pas aussi grande que d'une forclusion. Toutefois, selon les termes de l'accord de vente à découvert, le prêteur peut encore avoir le droit de poursuivre pour le solde. Ceci est une raison Nolo recommande impliquant un avocat de l'immobilier dans les négociations de l'accord de vente à découvert.
Non chaque acheteur est adaptée aux rigueurs d'un achat d'une maison de vente à découvert. Selon la NAR, les ventes à découvert sont les plus appropriés pour le patient, bien qualifiés et les acheteurs flexibles. Idéalement, vous aurez besoin de:
- Un grand acompte
et le financement de pré-approbation. - Une offre sans urgence, surtout quand
il consiste à vendre votre maison actuelle. - Conditions de clôture flexibles.
- Souple
fermeture laps de temps.
Le principal avantage à un acheteur est le potentiel d'acheter une maison à un prix réduit. D'un autre côté, une maison de vente à découvert est toujours un "comme si«Achat. En outre, la plupart des prêteurs ne seront pas accepter des concessions communes telles que l'aide aux frais de clôture. Enfin, la vente peut prendre des mois.
Risques
Le vendeur ou le prêteur peut arrêter une vente à découvert à tout moment. Selon Freddie Mac, les raisons courantes concernent le vendeur de décider de ne pas vendre ou d'accepter une offre plus élevée que la vôtre. En outre, si le vendeur dépose une pétition de faillite avant la date de clôture ou le prêteur commence actions forclusion la vente aura pas lieu.