Quand le titre passe dans un contrat de terres?

Dans un contrat de transfert de l'immobilier, deux parties conviennent que à un moment donné, on va transmettre la propriété à l'autre. En vertu d'un principe de common law connu sous le Statute of Frauds, opérationnelle dans tous les Etats, un contrat immobilier doit généralement être faite par écrit et signé par les deux parties. Le contrat doit contenir tous les points importants au sujet du transfert de l'immobilier, y compris une identification claire de la fois la propriété et les parties au contrat, tout prix de vente et la manière dont l'acheteur va effectuer le paiement. Cependant, le contrat à lui seul ne fait pas transférer le titre de propriété.

Les lois des États détiennent généralement que le temps est pas de l'essence pour une vente de l'immobilier, ce qui signifie que le contrat est encore valable, même si les parties attendent une certaine longueur de temps avant de fermer effectivement la vente et le transfert de la propriété. Par conséquent, de nombreux contrats immobiliers sont suivies d'une période de temps (souvent 90 jours) au cours de laquelle l'acheteur et le vendeur peuvent conclure des affaires nécessaires avant le transfert effectif a lieu. Ces affaires comprennent les réparations nécessaire, les recherches afin de vérifier le titre de la propriété ou de la paperasse supplémentaire. Beaucoup de parties utilisent cette fois comme une période de «séquestre», au cours de laquelle un tiers (généralement un titre de société) prend le contrôle de l'acte de propriété et le transmet à l'acheteur lorsque toutes les conditions ont été remplies.

Un acte de propriété est une forme très spécifique de contrat qui vérifie un transfert de l'immobilier. Actes valides doivent être rédigés et signés par la partie transfert de l'immobilier (le «cédant»). L'acte doit également identifier clairement les biens transférés, par adresse physique, numéro de colis ou d'une manière similaire certaine identification. Un acte ne constitue pas un transfert valable de l'immobilier, sauf si l'acte contient un langage explicite qui montre clairement l'intention du constituant de donner définitivement la propriété de ses biens à une autre.

Même un valablement exécuté acte ne devient pas juridiquement valable jusqu'à ce que le constituant "délivre" l'acte au nouveau propriétaire (le «Bénéficiaire»). Dépôt légal ne signifie pas nécessairement la livraison physique (si une main-over physique peut constituer une livraison valide). Plutôt, la livraison juridique est un moyen de donner l'acte au concessionnaire qui montre la volonté du constituant pour le transfert ait lieu immédiatement. Par exemple, si les mains concédant le deed au bénéficiaire, mais dit "Je veux revenir dans une semaine," qui ne serait pas une livraison valide. Dépôt de l'acte avec un tiers avec des instructions pour le remettre au cessionnaire lorsque toutes les conditions ont été respectées est une autre méthode légalement acceptable de livraison. Seulement lorsque le concédant a livré un acte valable pour le bénéficiaire fait le titre de la passe de la propriété au bénéficiaire.