Refinancement d'une hypothèque ou d'acheter une maison à New York déclenche une taxe de transfert. Les propriétaires de New York peuvent réduire leur impôt à payer de transfert avec une consolidation, accord d'extension et de modification, ou CEMA. Si autorisé par les prêteurs hypothécaires, l'accord consolide la vieille dette hypothécaire et la nouvelle dette de sorte que vous ne payez que les taxes sur la différence entre les deux montants de prêt. Avant d'obtenir un CEMA, peser les économies d'impôt hypothécaire contre le coût pour traiter l'accord.
Quand utiliser l'OCCO
Lorsque vous entrez un CEMA avec un prêteur, vous vous engagez à combiner anciens et les nouveaux prêts hypothécaires de sorte que vous ne devez pas payer la taxe de transfert de l'État sur le plein, et généralement, plus grande, solde du prêt hypothécaire. Čemas applique généralement à refinancer les transactions, cependant, vous pouvez les utiliser lors de l'achat d'une maison dans certaines circonstances. Ce type d'accord est connu comme un CEMA achat.
Économies d'impôt
Vous payez la taxe de transfert de l'Etat lors de l'achat d'une maison à New York. Sans CEMA, vous payez des impôts à nouveau sur le montant de refinancement ensemble sur la même propriété. Avec un CEMA, vous êtes seulement taxé sur la différence entre le montant du prêt non rémunéré et le montant du nouveau prêt. Par exemple, si le solde hypothécaire impayé au moment de refinancement est de 400.000 $ et le montant du prêt de refinancement est de 450.000 $, vous ne payez que la taxe de transfert sur la différence entre les deux - la quantité ajoutée à la maison de prêt hypothécaire - ce qui est de 50.000 $.
Traitement CEMA
Tous les emprunteurs dans la transaction de refinancement, et anciens et les nouveaux prêteurs hypothécaires doivent signer le CEMA. Si refinancement avec un nouveau prêteur hypothécaire, plutôt que de refinancement auprès de la même société qui a retenu votre prêt hypothécaire, le prêteur initial doit consentir à l'OCCO. Si vous achetez une propriété qui a actuellement une hypothèque sur elle, le prêteur de le vendeur doit accepter le CEMA. Aucune obligation juridique existe pour l'une des parties de convenir, par conséquent, un CEMA est négociable.
Coût du traitement CEMA
Les prêteurs d'économiser sur les taxes de transfert quand ils conviennent d'un CEMA, cependant, ils imposent toujours des coûts administratifs pour traiter les accords. Par exemple, les prêteurs exigent des frais de mission pour libérer l'hypothèque d'un vendeur à un nouveau prêteur dans un CEMA achat. Tant les anciens et les nouveaux prêteurs facturent des frais de préparation des documents. Depuis la transaction est d'ordre technique, les propriétaires paient souvent des avocats pour gérer Čemas. Parce que les coûts d'acquisition d'un CEMA peuvent ajouter de façon significative et surpasser les économies d'impôt, examiner attentivement les coûts avant l'obtention d'un CEMA.