Les gains en capital sur les ventes de biens immobiliers
Internal Revenue Service de traitement de l'immobilier, y compris les ventes de résidences secondaires, relève de son traitement de toute vente d'immobilisations. À l'annexe D de votre déclaration d'impôt (formulaire 1040) "sur les gains en capital et des pertes," vous produisez également un formulaire 8949 ventes et autres dispositions d'immobilisations.
Il existe des complications possibles liées à la vente de votre résidence secondaire, mais l'essence de l'IRS les gains en capital est que les règlements si vous avez tenu la maison pour moins d'un an, votre taux d'imposition sur la vente est le taux de gains de capitaux à court terme -- le même taux que pour un revenu ordinaire. Si vous avez occupé pendant un an ou plus, votre taux d'imposition est le plus bas à long terme taux de gains en capital.
Court vs Capital Long terme gains Tarifs
Gains à court terme pour les dépôts en 2015
Les contribuables qui déposent individuellement et gagnant moins de 9225 $ ne paient pas d'impôts sur les gains de capitaux à court terme ou tout autre revenu ordinaire. De là, les taux applicables hausse en sept étapes pour un taux de 39,6 pour cent sur le revenu de 413 200 $ ou plus.
Les contribuables qui déposent conjointement et 18 450 gagnent moins de $ ne paient pas d'impôts sur les gains en capitaux à court terme. Les taux applicables hausse en sept étapes pour un taux de 39,6 pour cent sur le revenu de 464 850 $ ou plus.
Gains à long terme pour les dépôts en 2015
Les contribuables qui déposent individuellement et 37 450 gagnent moins de $ ne paient pas d'impôts sur les gains en capital à long terme. Ceux qui gagnent entre 37 450 $ et 413 200 $ paient 15 pour cent, tandis que ceux dont les revenus sont supérieurs à 413 200 $ paient 20 pour cent.
Couples dépôt conjointement et 74 900 gagnent moins de $ ne paient pas d'impôts sur les gains en capital à long terme. Ceux dont le revenu entre 74 900 $ et 464 850 $ paient 15 pour cent, et ceux avec des revenus supérieurs à 464 850 $ paient 20 pour cent.
Complications
Il existe plusieurs complications dans le calcul des impôts dus sur la vente d'une résidence secondaire, certains ayant à voir avec la façon dont vous avez utilisé la résidence et un avoir à faire avec un supplément de taxe sur les hauts revenus imposées à l'origine en 2013 et toujours en vigueur au moment de la publication.
Peu de cette majoration d'impôt de 3,8 pour cent est simple. Elle est imposée à quatre seuils séparés en cinq catégories, à partir de 125 000 $ pour les personnes mariées dépôt séparément et à la hausse de 250 000 $ pour les couples mariés qui déposent conjointement et pour une «veuve de qualification avec enfant à charge." Calcul de l'impôt exige déterminer à la fois revenu de placement net et l'excès de revenu brut ajusté modifiés qui dépasse une valeur de seuil pour l'année d'imposition donnée. Le calcul de ce supplément est compliqué. Vous pouvez activer la tâche au cours de votre conseiller fiscal.
Si vous avez loué la maison, une autre complication est la détermination de votre gain à la vente. Ceci est essentiellement la différence entre votre base ajustée - ce que vous avez payé pour la résidence ainsi améliorations des immobilisations moins l'amortissement que vous avez demandés à la propriété comme un bien locatif - et ce que vous le vendre pour moins les dépenses associées à la vente. La dépréciation est assujettie à la récupération règles qui vous demandent de déclarer certains de la plus-value au taux de l'impôt sur le revenu ordinaire et d'autres à long terme les gains en capital des taux - un autre calcul, vous pouvez retourner à votre conseiller fiscal.
L'exclusion de fuite
Un autre aspect de la fiscalité immobilière qui est plus simple est la règle d'exclusion pour les résidences principales. Jusqu'en 2009, un contribuable avec plusieurs maisons pourrait se déplacer dans ce qui avait été une deuxième maison pour assez longtemps pour qualifier la maison comme résidence principale, puis le vendre et exclure jusqu'à 500.000 $ du gain de gains en capital.
Ceci est plus vrai. La même qualification résidentielle applique à la vente - essentiellement que la maison était utilisée comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la cession - mais l'exclusion est maintenant qualifié. Vous devez de l'impôt pour le moment la résidence était une deuxième maison après le 1er janvier 2009. Vous calculez l'impôt en divisant le nombre d'années la maison a été votre résidence principale par le nombre total d'années que vous possédiez il. Si vous possédiez si pour cinq ans et il a été votre résidence principale pendant deux ans, vous pouvez prendre 40 pour cent de la primaire exclusion de résidence de 500 000 $ pour les couples qui déposent conjointement et 250 000 $ pour les particuliers.
Si vous envisagez de déménager dans une deuxième maison pour se qualifier pour la vente éventuelle en tant que résidence principale, ceci est un autre domaine qui mérite discussion avec votre conseiller fiscal.